동탄상가 시장의 기대와 딜레마

화성 동탄 신도시 상가 시장에 관심이 몰리고 있다. 대부분 베드타운 형식으로 조성되는 택지 개발 지구와는 달리 기업 첨단 자족 도시 형태로 조성이 되어 주택시장 분양 당시에도 높은 청약 경쟁이 발생 했던 지역이기도 하는 만큼 금년 12월 시범단지부터 줄줄이 입주가 임박, 예정되어 있어 중심 상업용지나 일반 근린 상업용지에서 공급되는 상가에도 여느 택지 개발 지구와는 사뭇 다른 기대치와 긴장감이 팽팽하게 전개 되고 있다.

동탄 신도시의 사업개요를 들여다보면 사업 면적 273만 여 평에 공동주택 34,189세대와 단독 5,638세대로 총 39,827 세대로써 주택 수용 인구만 12만 여 명에 이르게 되며 2001년 4월30일에 건교부가 택지개발 예정지구를 지정고시 한 후 2004년 7월 시범단지 분양을 시작해 2007년 12월 전체 사업을 마무리 할 계획으로 공정이 계획대로 진행되고 있다.

여기에 2012년에 삼성 반도체 화성 제2공장이 증설 중에 있어 인접해 있는 기흥 공장과 함께 약 5만 여명의 직원이 상주하게 되고 택지 내 조성되어 있는 도시지원 시설용지에 약 1,300여개의 삼성계열 연관 협력 업체들이 들어설 예정이며 금년 9월경에 분양 예정인 메타 폴리스의 경우 동탄 상업지구의 중심에 위치 백화점 및 할인점, 업무시설 등 복합 기능으로 개발되기 때문에 동탄 상권의 구심점으로 발전할 가능성이 많다.

그러나 향후 상권에 대한 기대치가 높은 만큼 상가 부작용도 많고 화성 동탄 신도시 상가 시장이 투자자들의 관심과는 다른 방향으로 변질되는 양상을 띄고 있는 양면성을 띄고 있다.

▷동탄 신도시 상가 기대치 상승 요인
최대 66층의 주상 복합 및 메머드급의 메타 폴리스 복합단지 조성과 여의도의 1,5배에 해당하는 11만 3천 평의 센트럴 파크, 3만 7천 여 세대 12만 여 명을 상회하는 상주인구의 외부 유출 단절 형 지리적 입지, 그리고 삼성 반도체 기흥 공장, 화성 1공장, 증설 2공장(예상인원 5~7만명), 1,300여개 삼성협력업체 입주와 고용안정에 따른 주거와 업무가 혼합된다양성을 갖춘 탄탄한 소비층 확보 등 강력한 개발 호재들이 투자자 들의 관심은 국내 택지개발 중 으뜸이기 때문이다.

▷현재(2006년 5월 24기준) 상가 공급 상황
현재 동탄 신도시 내 건축 인허가를 득하고 분양하는 상가는 11개 현장 정도이고 허가 진행중이 5~6건 착공 확정이 7건, 물밑 거래되는 선 분양 형태가 30여 곳에 이르며 대부분 중심상업 지구 내 상가들로 편중되어 있으며 현재 선분양이 진행 되고 있는 상가 비율은 전체 물량의 20% 정도이며 금년 6월경부터 서서히 정상적인 선 분양 외 정상적인 물량이 나올 것으로 보인다.

▷분양가 수준과 분양가 상승 요인
메타 폴리스가 들어서는 지역 대로변 상가는 4,00~4,300 만원 선이며 그 외 중심상업용지 내 상가들은 대부분 3.600~3.900 수준으로 기 공급된 일반 택지 개발 지구 보다 1층기준 20~35% 가량 높은 가격대가 형성되어 있다고 볼 수 있다. (예: 동백 2,600~3,600)

분양가 상승 요인을 분석해 보면 주택 공사의 용지 보상 채권이보상 공급 책정가 가 인근이 동백이나 신도시등에서 시세가 오르는 영향을 받은 부분으로 최초 보상가 대비 30% 정도 상향 조정에 따른 기본 영향을 볼 수 있겠고 생활 대책 용지의 경우 원주민이나 기타 상업 행위를 하던 사람들에게 6~8평 정도의 근린 상가를 살 수 있는(일명 딱지) 권리가 프리미엄이 붙어 거래가 되었기 때문이다.

여기에 고조되는 투자 분위기에 편승한 일부 중개업소 및 시행 사들의 점포 선 매입 공조 및 프리미엄 작업 현상까지 겹쳐 투자자에게 돌아가야 할 이익이 중간에서 특정 세력들에 의해 차단 당하고 분양가가 높아지는 현상이 벌어지고 있는 것이다. 또한 상가 매수 수요자가 많음에 따라 시행자들의 분양 성에 대한 자신감이 가격 상승 요인이라고 볼 수 있다.

▷동탄 신도시 투자 전략(유의 사항 및 총론)
동탄 신도시는 일반 신도시와는 달리 대기업과 협력 업체가 들어서 생산 유발 효과가 연3조원 이상을 상회하는 지역으로 주거 및 행정, 인근 수원 및 서울 오산 등 과의 호완성이 좋은 교통망 등을 갖추고 녹지 율이나 인구 밀도 등이 타 택지 보다 높아 주거단지로도 손색이 없고 상업용지 비율 역시 3,99 %로 매우 낮아 상권 밀집도가 높게 예상되는 지역이다.

그러나 기대와 사업수익이 높은 높은 만큼 주의 사항이 한둘이 아니다.

우선 분양가격에 거품 여부를 판단해야 한다. 고가의 매입은 수익율 악화로 나타난다는 것은 자명한 사실이다. 특히 동탄 상권이 복합 단지 까지 개발이 완료되는 시점과 짧게는 주택 입주가 마무리 되는 시점을 염두에 두어야 한다. 상권은 일시적을 형성되기 보다는 개발, 상권조정, 안정기의 특성을 가지고 있어 최소 3~5년 정도는 상권이 완전치 못할 가능성이 많으므로 분양가 대비 대출 비율에 따라 본격적인 상권 활성화가 되는 시점까지 금융비용 등이 부담이 될 수 있다.

역세권 없는 상권으로 광역 버스노선 등과 용도에 따른 입점 업종 가능성에 따라 상권의 솔림 현산 발생 가능성이 있으므로 입지 선정에 신중해야 한다.

과거 문제시 되어 왔던 선 분양을 경계 해야 한다. 불가피하게 문제가 야기 되었을 경우에는 구제 받기 어렵기 때문이다. 따라서 시행하는 주체와 직접 거래를 해야 하며 건축 인허가 및 분양승인 요건을 갖추고 분양을 하는지 부득불 여건이 안되어 무리수를 둔다면 채권 확보를 어떻게 할 것인가를 필히 짚어 봐야 할 것이다.

상가 114 투자 전략 연구소
소장 유 영 상