아파트 상가임대사업 투자가이드－임대수익 하락등 대비 꼼꼼히 따져야

아파트 상가임대사업 투자가이드－임대수익 하락등 대비 꼼꼼히 따져야

파이낸셜뉴스 2006-08-29 16:42:00

단지내상가는 안정적인 배후 소비층을 확보한 것이 최대 장점이다. 다른 상가와는 달리 업종이 대부분 정해져 있고 주택 입주와 동시에 입점을 해 투자 수익도 빠르게 낼 수 있다. 하지만 이런 장점 때문에 생기는 문제점이 많은 것도 사실이므로 주의해야 한다.

먼저 단지내상가는 보통 경쟁 입찰 방식이어서 분양가가 높게 낙찰되는 경우가 대부분이다. 하지만 아파트 단지 가구수가 많다고 해서 매출이 무작정 많이 나오는 것은 아니라는 점을 기억해야 한다. 오히려 임차인의 경우 분양가가 높아 임대료가 비싸면 기피하는 경향이 있다. 이 경우 수익률이 현저하게 떨어져 시세차익은 고사하고 되팔기도 어려운 지경에 처할 수 있다. 내정가 대비 150% 이내로 낙찰 받는 것이 좋다.

상가 전체 공급 면적도 눈 여겨 봐야 한다. 단지 내 상가는 한정된 소비층이 이용하는 경우가 대부분이므로 상가 면적이 넓으면 공실이 많아진다. 공실이 발생하기 시작하면 임차인이 기피하는 등 좋지 않은 영향을 미친다. 공급되는 상가 연면적은 가구당 면적 비율(상가 연면적÷가구수)로 계산했을 때, 0.3평 미만이어야 한다. 이는 최근 소비자들이 할인점이나 주변 대형 상권 등으로 유출되기 때문에 최소한의 필수 업종만 입점해야 한다는 뜻이다.

가구수는 단지내상가의 매출 구조에 밀접한 연관성이 있으므로 가구수가 가급적 많은 곳이 좋다. 최소한 600가구 이상은 돼야 소비자들이 할인점 등 외부로 다소 빠지더라도 안정된 매출이 뒷받침 된다.

평형대도 무시 할 수 없는 투자 분석 대상이다. 가급적 젊은 가구가 많이 살고 있는 평형대의 단지가 유망하다. 가구가 젊을수록 자녀가 어리기 때문에 학원, 분식점, 문구점, 병원, 치킨점, 각종 배달 전문점 등 다양한 업종이 경쟁력을 가질 수 있다. 대략 40평형 전후의 단지평형대가 많은 곳이 단지내상가 이용율이 높다.

가구수가 많더라도 경사진 면에 위치한 단지내상가는 피하는 것이 상책이다. 상가는 주택과는 달리 조망권 등이 별로 중요하지 않다. 소비자들은 힘들게 찾아가야 하는 곳이 아니라 편한 입지를 가장 선호한다.

또 단지내상가가 아닌데도 단지내상가인양 광고하는 상가들을 주의해야 한다. 일부 주상복합 상가들이 단지내상가라고 광고하고 투자자들을 모집 하는 경우가 있다. 주상복합 상가는 상가면적이 많고 상층부 주택 수요가 적어 대단지 아파트 단지와는 성격이 전혀 다르다. 이를 분명하게 구분하고 현혹되지 말아야 한다.

그러나 모든 조건이 맞아 떨어지더라도 상가에 투자할때는 3, 4년 이후를 항상 대비해야 한다. 즉 임대수익 하락과 공실에 대비해야 한다는 얘기다. 공실이 발생하면 관리비 및 대출금에 대한 금융 손실이 발생하기 때문에 무리한 금융 대출은 삼가는 것이 좋다. 가급적 자기 자본에 맞는 투자를 해야 할 것이다.

/상가114 투자전략연구소 유영상 소장


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