[부동산REALESTATE]경매상가, 싼 맛과 쓴맛 사이

[부동산REALESTATE]경매상가, 싼 맛과 쓴맛 사이 [중앙일보]

시세의 절반 정도에 `보물` 찾기 … 임차인 못 구하면 `애물`될 수도

정부의 잇따른 집값 안정 대책으로 주택시장이 얼어붙자 상대적으로 규제가 덜한 상가 쪽으로 눈을 돌리는 투자자가 많아졌다. 하지만 일반 거래시장에서는 값이 싸면서도 적정 수준 이상의 수익을 낼 만한 상가 매물을 찾기가 쉽지 않다. 이에 따라 발 빠른 투자자는 시세보다 가격이 저렴하면서도 괜찮은 물건을 잡을 수 있는 상가 경매시장으로 방향을 틀고 있다. 하지만 상가는 경기 상황과 입지 여건 등에 민감한 상품인 만큼 감정가보다 주변 상권 형성 여부와 업종 분석, 임대 조건 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 입찰에 나서야 낭패를 보지 않는다. ◆ 시세보다 싼 상가 경매시장 기웃=요즘 법원경매정보회사나 경매전문컨설팅업체 등에는 상가 경매 상담 및 컨설팅 의뢰 건수가 크게 늘고 있다. 경매정보업체인 지지옥션의 경우 지난해 말까지만 해도 주택과 상가의 경매 상담.컨설팅 의뢰 비율이 8 대 2 수준이었으나 올 들어서는 6 대 4로 거의 비슷해졌다. 상가경매전문업체인 메트로컨설팅 윤재호 사장은 "예전에는 경매 상가 매입의 적정 여부를 묻는 경우가 많았는데 요즘은 특정 지역과 업종의 투자 성공 가능성 등 구체적인 질문도 적지 않다"고 말했다. 상가 경매에 관심을 갖는 사람들이 늘면서 상가 낙찰가율(낙찰가를 감정가로 나눈 값)도 오름세를 타고 있다. 법원경매정보업체 디지털태인에 따르면 지난달 서울지역의 상가 낙찰가율은 78.63%로 전달(66.17%)보다 12.46%포인트 올랐다. 상가 경매 낙찰가는 감정가의 절반 수준에서 결정되는 것이 일반적이다. 그런데 낙찰가율이 60~70%대까지 높아진 것은 목 좋은 상가에 그만큼 수요가 몰렸다는 게 업계의 설명이다. 입찰 경쟁률도 전달 2.31대 1에서 2.41 대 1로 높아졌다. ◆ 수익 많은 만큼 위험도 크다=경매시장에서 상가 몸값이 오르고 있지만 그래도 주변 시세보다 훨씬 싼값에 상가를 잡을 기회가 여전히 많다. 지난 1년간 서울.수도권 상가 낙찰가율은 평균 50~60% 선에 머물고 있다. 경매를 통할 경우 감정가의 절반 수준에서 상가를 매입할 수 있다는 얘기다. 요즘 경매시장에 나오는 상가의 경우 우량 물건이 적지 않다. 산하 강은현 실장은 "상가가 목 좋은 곳에 있지만 고가로 분양받거나 매입한 경우 적정 수익을 내기 위해서는 임대료를 높게 책정할 수밖에 없다"며 "주변 시세보다 비싼 월세 때문에 임차인을 못 구해 빈 상가로 방치되다가 경매에 부쳐지는 사례도 많다"고 말했다. 상가 경매를 잘 활용하면 적정 수준 이상의 임대 수익과 함께 시세 차익의 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 하지만 경매 상가는 수익성이 큰 만큼 위험도 뒤따른다. 경매로 나온 상가를 '싼 맛'에 낙찰해 임차인을 구하지 못하거나 영업이 되지 않아 재경매에 들어가는 경우도 많다. 상가 입찰에서 가장 중요한 것은 상권과 입지 분석이다. 유동 인구를 끌어들일 수 있고, 상권 확보가 어느 정도 보장된 상가를 고르는 게 좋다. 배후 주민의 구매력 성향, 인근 상가 영업력 등도 따져봐야 한다. 감정가와 시세의 차이도 확인해 봐야 한다. 인근 중개업소에 들러 경매 물건과 유사한 일반 매물의 급매물 가격을 확인해 입찰가를 정하는 게 바람직하다. 초보 투자자라면 낙찰가가 조금 비싸더라도 1~2층 상가를 고르는 것이 유리하다. 고층일수록 고객 접근성과 인지도가 떨어져 상가 영업환경이 불리하다. 되도록 수도권 신도시나 대규모 택지개발지구에 위치한 아파트 단지 내 상가나 소형 근린상가를 고르면 투자의 위험을 줄일 수 있다. 조철현 기자