임대한 상가 수리 및 보수 주체는 누구인가

임대한 상가 수리 및 보수 주체는 누구인가
[머니위크]엄윤상의 생활법률 Q&A

Q: 저는 분당에 있는 건물의 지하층을 보증금 1억원, 월세 300만원, 기간을 2년으로 하는 임대차 계약을 체결하고 지난해 6월

경부터 비디오방을 운영하고 있습니다. 그런데 지난해 장마철에 지하층에 습기가 차고 곰팡이 냄새가 심하여 임대인에게 수

차례 수리를 요청하였습니다.

하지만 임대인은 수리를 차일피일 미루기만 할 뿐 아무런 조치를 취하지 않았습니다. 저는 계약은 지켜져야 한다는 생각에 아

무런 조치를 취하지 않고 지금까지 왔습니다. 요즘도 비가 오면 습기가 차고 곰팡이 냄새가 나서 손님이 잘 들지 않습니다. 곧

장마철이 또 올 텐데 제가 임대인에게 요구할 수 있는 권리는 무엇이 있나요.

 

 

A: 임대인은 계약존속 중 임차인이 사용돚수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다. 임대인의 수선의무에 대

하여 대법원 판례는 다음과 같이 판단하고 있습니다.
　
첫째, 임차목적물에 파손 또는 장해가 생기더라도 그것이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이어서 임차인

의 사용돚수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다.

 

둘째, 수선하지 아니하면 임차인의 사용·수익을 방해할 상태인 경우에는 임대인은 수선의무를 지지만, 이러한 수선의무는 당

사자 간의 특약에 의하여 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수도 있습니다.

 

다만 이러한 특약에 의하여 수선의무를 면제받거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한

하고 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같이 대규모의 수선은 이에 포함되지

않고 여전히 임대인이 부담합니다.

그런데 임대인에게 이러한 수선의무가 생기기 위해서는 수선이 가능하여야 합니다. 수선이 불가능한 경우에는 임대물의 전부

또는 일부의 멸실에 의한 계약이행 불능 문제만 발생하고 수선의무의 문제는 발생할 여지가 없습니다. 임대인에게 수선의무가

발생하였음에도 불구하고 이를 이행하지 아니하면 임차인은 임대인에 대하여 계약해지권과 손해배상청구권을 가지게 되고,

임차료의 지급 거절 또는 감액청구권도 행사할 수 있습니다.

임차료의 지급 거절 또는 감액과 관련하여서는 임대차 계약에 있어서 목적물을 사용·수익할 임대인의 의무와 임차인의 차임지

급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적물을 사용·수익할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수

없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에

는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없습니다.
　
따라서 질문자의 경우 임차한 지하실 부분은 통상 환기가 잘 되지 않을 경우 수증기가 엉켜서 습기가 차는 현상도 있으므로 그

원인을 잘 파악해 본 후 그 정도에 따라서 임대인의 수선의무불이행책임을 물을 수 있을 것인지 여부를 결정하여야 할 것입니

다.

 

만일, 습기가 지하수의 누수나 위층의 누수 등으로 발생하였고, 그 방에서 거주하기 힘든 정도라고 한다면 임대차계약을 해지

하고 손해배상을 청수할 수 있고, 임대인의 수선의무이행이 있을 때까지 임차건물이 수선되지 않았기 때문에 사용·수익할 수

없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다고 할 것입니다.