[생활부동산]토지거래허가지역서의 토지거래

[생활부동산]토지거래허가지역서의 토지거래

 

 가령, 사업가 K씨(55)가 수도권 소재 토지거래허가 구역 내 토지를 매수하면서 중도금지급 후 토지거래 허가를 받고 그 후 잔

금을 지급하기로 약속하였다. 그런데 계약 후 땅 값이 오르자 매도인이 추가 대금을 요구하며 허가 신청 및 이전등기를 거부하

고 있다면 어떻게 대응해야 할까? 또 허가를 득하기 전 매매계약부터 한 행위가 형사처벌 대상이 가능한가?

 

◆허가 배제·잠탈 내용 계약과 허가 전제 계약 체결의 차이

 

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 토지거래허가 구역내 토지를 매매할 경우 시·군·구 장의 허가를 얻어야 하고, 이를 얻지

않은 계약은 무효로 할 뿐만 아니라 무허가 거래행위로서 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있다.

 

그러나 K씨와 같은 경우는 형사처벌대상이 아니다. 판례는“무허가 거래계약이란 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈(潛脫)하는

내용의 계약을 체결하는 행위를 가리키고, 허가받을 것을 전제로 한 거래계약을 체결하는 것은 여기에 해당하지 아니한다.”고

판시하고 있다. 따라서 실제는 매매인데 증여로 가장하는 경우가 주로 형사 처벌대상이며 추후 허가를 얻기로 하고 계약부터

체결한 경우는 형사처벌대상에서 제외된다.

 

◆아직 허가를 얻지 아니한 계약의 효력

 

판례는 추후 허가를 얻기로 하였으나 아직 허가를 얻지 아니한 계약의 효력을 ‘유동적 무효’라고 본다. 즉 허가를 얻기까지는

무효이지만 추후 허가를 얻게 되면 그 계약은 소급하여 유효가 된다.

 

유동적 무효상태에서는 채권적 효력도 발생하지 않으므로 당사자는 중도금 또는 이전등기청구 등 이행청구도 할 수 없고 그

불이행을 이유로 계약을 해제할 수도 없다. 반면 확정적 무효가 되기까지 매수인은 무효를 주장하며 계약금의 반환을 청구할

수도 없다. ‘확정적 무효’가 되는 경우는 불허가가 확정되거나 당사자 쌍방이 허가신청을 포기하는 경우 등이다.

 

한편, 유동적 무효상태라도 당사자는 그 계약이 효력이 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무는 부담한다. 협력이행의무 판결이

확정되면 승소한 당사자는 판결을 첨부하여 시·군·구 장에게 단독으로 허가신청을 할 수 있다. 그러나 위 판결로 허가가 난 것

으로 의제되지는 않는다. 허가 요건이 구비되지 아니하면 승소판결에 불구하고 시·군·구에서 불허가결정이 날 수도 있다. 허가

결정이후에도 매도인이 이전등기를 거부하면 또 다시 소유권이전등기청구소송을 제기하여야 한다.

 

◆K씨 경우, 이행청구 및 무효 주장도 할 수 없는 특이한 상태

 

결국 K씨(매수인)는 허가 또는 불허가가 확정될 때까지 매매계약을 해제할 수도 없고 그렇다고 매도인을 상대로 계약금반환을

구할 수도 없다. 이전등기를 받기까지는 토지거래허가 절차협력이행 판결, 토지거래허가, 소유권이전등기판결 등 오랜 시간

동안 많은 절차를 거쳐야 한다. 따라서 유동적 무효 상태에서 빨리 빠져나올 대책이 필요하다. 그 방법의 하나로서 계약서의

특약 란에 ‘일정한 시기까지 허가를 득하지 못할 경우 그 다음날로 쌍방의 특별한 의사표시 없이 계약을 해제하고 허가신청을

포기’하는 내용을 기재하는 방법을 고려할 수 있다.

 

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