여기저기 알아봐도 이야기들이 다 틀리구

Q : 수고하십니다. ^^ 부동산 거래를 거의 해본 적도 없는데, 이렇게 상가 장사를 하게 되니 모르는게 너무 많습니다... 미분양된 단지내 상가에서 학원을 해 보려고 합니다. 상가 주인이랑 5000/월270으로 계약을 했지만, 실제로 내는건 210 입니다. (계약서 상은 270이지만요) 그래서 특약사항에 분양시 재계약 후엔, 60만원 차액에 대한 금액을 지급받기로 했습니다. 그런데, 등기를 떼어보니, (4층에, 401, 402호가 있는데 우리가 들어가느 곳은 401호) 401호에 2억1천, 402호에 1억6천 정도 근저당설정이 되어 있습니다. (농협) 분양가가 6억인 것에 비하면 좀 쎄죠.. 등기상 명의자와 주인은 같은 사람이구요, 아무튼.. 분양이 잘 안되니까 그렇게 한거 같은데, 이런 경우,,, 확정일자를 받는다고 보증금 전액을 보호 받을 수 있을까요? 상가건물임대차보호법에는 확정일자를 받았다 할지라도, 우선변제권에의한 1억9천이(경기도 용인)넘으면 그 보호대상이 안된다는 말인지.. 정확히 모르겠습니다. 중요한 것은, 그 보증금을 보호 받을 수있는지.. 받기 위해선 어떻게 해야 하는지.. 또한, 정확한 분양가를 알아보려면 어떻게 해야하는지.. (여기서 검색하니까 안나오더라구요.) 이렇게 해서도 거기로 들어가고 싶은건, 할려고 하는 업종이랑 주변 여건이 너무 잘 맞습니다. 흠.. 여기저기 알아봐도 이야기들이 다 틀리구,,, 조언 좀 부탁드리겠습니다.<kje9022@>

 

A : 상가임대차 보호법의 보호를 받기 위해서는 말씀하신대로 우선변제금원이 1억9천만원이하여야 하는데 5,000/월 270만원의 환산보증금원은 3억2,000만원(보증금+월세*100)으로서 확정일자를 받았다 하더라도 이 법의 적용대상이 아닙니다.

 

그러므로 다툼이 있을 경우 민법에 따라야 하겠습니다.

 

보증금을 확보하기 가장 좋은 방법은 전세권 설정(보증금)입니다. 그러나 이 것 또한 임대인이 꺼리고  농협에 근저당되어있으므로 순위에서도 밀린다 하겠습니다.

 

그러므로 계약이 진행되지 않았다면 다시한번 재고해 보시고 그러나 여러가지 불리한 조건에도 불구하고 계약이 진행되었다면 임대인에게 전세권설정을 다시한번 얘길 해보시기 바랍니다. 차순위가 되겠지만 이를 근거로 추후에 청구권을 행사 할 수 있기 때문입니다.

 

이용해 주셔서 감사합니다.