가슴에 겨울바람이 스미는 아침 입니다

Q : 안녕하세요^^ 첫 눈이 너무 일찍와 가슴에 겨울바람이 스미는 아침 입니다. 여쭈어 볼 것이 있어 이렇게 글을 남깁니다. <<복합쇼핑몰에 보증금 5000에 권리금 4500, 월세 400으로 입주해 있습니다. 5년간 기간으로 계약했으며, 주인과 직접하였습니다. 이번 12월에 계약 기간이 만료됩니다. 지난 10월에 가계를 그만하겠다는 통보를 미리 하였 습니다. >> 제가 궁금한 것은...

 

1. 주인이 가계를 다시 내 놓았는데, 월세를 너무 높게 측정하여 가계가 나가지 않고 있습니다. (주변 가계 시세 보다 50~100만월 비싼금액) 저희는 가계를 빼서, 권리금을 꼭 받아야 하는데 높은 월세라는 장벽이 있습니다. 주인에게 월세를 내려달라는 요구를 정당히 할 수 있는 것인지 궁금합니다.

 

2. 또한 높은 월세로 인해 계약기간동안 가계가 나가지 않아 보증금을 받지 못한다면, 저희가 보증금을 받는데 주인이 피해를 준 것이 성립하는지 궁금합니다. 지난번 상담 때 주인이 권리금을 줄 이유는 없지만, 세입자가 권리금을 받지 못하는 방해행위를 한다면, 권리금을 지급 해야 한다고 들었습니다.(맞는지 잘 모르겠습니다.) 이런 경우에도 해당이 되는지 궁금합니다.

 

3. 올 12월에 계약이 만료되면 권리금을 받지 못하게 될 것 같아 가계가 나갈 때 까지 혹은 단기로 3~6개월씩 계약을 하려고 합니다. 그런데 주인은 다시 계약을 하면, 지난번 처럼 5년 계약이 자동으로 성립된다고 합니다. 이게 맞는 건지요? 저희가 원하는 것은 3개월 정도로 계약을 여러번 유지하는 것 입니다.

 

4. 만일 계약 연장을 하지 않고, 12월에 계약 기간이 만료 될 경우 주인을 상대로 '매수청구'를 할 수 있는지 궁금합니다. 아는 분이 권리금을 받지 못 할 경우 매수청구를 통해 가계시설을 주인에게 되 팔아 일부라도 돈을 받을 수 있다고 하셨습니다. 이말이 맞는 건지 모르겠네요. 너무 많은 질문을 올려 늘 죄송하고, 감사합니다. 지난번 질문에 너무 많은 도움을 주셔서 감사합니다. <gusgh0116@>

 

A : 1. 임대인에게 월세를 내려달라고 요구할 수는 있습니다만 이를 받아드리는것은 전적으로 임대인의 의사입니다.

 

2. 임대기간이 종료하면 당연히 임대인은 보증금의 반환과 임차인은 점포의 명도의무가 동시이행되어야 합니다. 따라서 보증금을 반환받는것은 문제가 되지 않으나 기 지급한 권리금을 새로운 임차인에게 받지 못할 경우가 생기므로 이를 어떻게 해결할지가 관건일것입니다.

 

대부분 임차기간이 끝나면 임대인은 의례 임대료를 올려 부동산에 물건을 내놓습니다.

그렇게 되면 임차인이 구해지지 못하고 가게가 빠지지 않고 시간만 흘러가는경우가 많아 적기에 사업진행이 힘든경우가 많습니다.

 

3. 당사자간의 계약은 '계약자유의 원칙'에 따라 서로 쌍방합의하여 계약한다면 3개월이던 5개월이던 상관하지 않습니다. 다만 종전과 같이 5년간 자동계약되는것은 아닙니다. 통상 재계약시 1년씩 연장계약하는것이 관례입니다.

 

4. 매수청구권은 여기에서는 적절하지 않습니다. 권리금은 특별한 약정이 없는한 돌려 받지 못하는 금원입니다. 다만 임차인이 임대인에게 요구할 수 있는것은  '유익비'라는 것이 있는데 이는  임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용(민법 제626조)이므로  이에 건물의 객관적이 가치 증가가 있었다면 임대인에게 청구 할 수 있을 뿐입니다.

 

 

* 유익비란??

 

상가 임대 분양시 또는 상가 임대차계약 후에 상가의 운영을 위하여 설치하게 되는 시설투자에 들인 비용을 말하는데, 이는 일정한 범주안에 포함되면 기간 만료시 반환청구가 가능하다.
모든 시설비가 반환청구되는 것은 아니고 시설비가 ‘유익비’로 인정되는 경우에 한하여 시설비를 임대인에게 청구할 수 있는것이다.

유익비란, 임차인이 상가 운영을 위하여 설치하는 시설물(설비투자) 중에서 건물자체의 가치를 객관적을 높일수 있게끔 설치되는 비용으로서 이는 시설비 청구가 가능하다.

즉, 인테리어 설치시 바닥이나 건물외벽, 벽면, 계단설치 등은 건물 자체의 효용을 높이고 가치향상에 기여하기 때문에 유익비에 포함되어 반환청구가 가능하나, 특정한 영업을 위하여 설치되어지는 부분의 시설물(탁자, 조명, 장식, 내부 인테리어)등은 유익비로서 청구하기에는 불가능하다.

 

이용해 주셔서 감사합니다.