양도세율은 어떻게 적용됩니까?

Q : 앞전 문의에 대한 답변 감사드립니다.

입주할 아파트에 잔금은 완납하고 미등기 상태에서 감면아파트와 소형아파트(전용면적 14평)를 소유하고 있습니다.
즉 1가구2주택이나 감면아파트는 주택수에 포함되지 않는다면 1가구1주택에 해당됩니다.
입주할 아파트를 등기 후 근저당설정을 해야하는데 등기 시점에 따라 1가구2주택 또는 1가구3주택에 해당될 것으로 예상하며, 각각 감면되는 주택수가 포함되어 있습니다.

감면되는 아파트를 9천에 등기후 1년6개월만에 1억1천에 매도할 경우 양도차익 2천에 대한 세율은 18%가 아닌 40%에 적용됩니까?

또한 소형아파트를 5천에 등기후 3년 3개월만에 6천에 매도할 경우 양도차익 1천에 대한 세율은 비과세에 해당됩니까?

연도를 달리하여 매도해야 한다고 하는데 부득히 같은 해에 두 아파트를 매도할 경우 양도차익을 합산, 3천에 대한 양도세를 냈다고 하는데 양도세율은 어떻게 적용됩니까?

2007년에 감면아파트를 매도하고 2007년에 입주할 아파트를 등기 후 2008년이후 소형아파트를 매도하면 1가구2주택이지만 3년이상 보유로 비과세를 적용받을 수 있을 것 같은데 무주택자 또는 1주택자에 한해 장기주택저당차입금을 소득공제 혜택을 받을 수 있는 것으로 알고있는데 맞습니까? <intercap7@>

 

A : 안녕하십니까?

 

상당한 실력의 소유자이신것 같습니다.

 

문의하신 내용을 아래와 같이 정리하여 답변드리겠습니다.

 

1세대1주택 판단할 경우 감면아파트는 주택수에서 제외하여 판단하나, 감면주텍을 제외하고 2주택이상의 경우에는 감면주택도 주택수에 포함하여 주택수를 계산합니다. 또한 소형주택의 중과세 배제대상도 2주택일 경우와 3주택일 경우에 다릅니다.

 

분양아파트의 소유시점은 잔금일과 사용승인일중 늦은날이 되므로 잔금지급하고 사용승인이 낫으면 주택으로 보아야 합니다.

따라서 이런경우라면 1세대3주택자에 해당하는것으로 보입니다.

 

감면되는 아파트를 먼저 양도할 경우에는 5년이내 양도소득에 대하여는 비과세되고, 소형아파트를 선양도 할 경우는

 

 1세대 다주택자라도 중과세률을 적용하지 않고 일반세율을 적용합니다.

 

1년에 2채이상을 양도 할 경우엔 세율구간별로 합산하여 계산하며, 기본공제는 년간 2백5십만원만 공제됩니다.

 

1세대1주택자가 새로운 주택취득일로 부터 1년이내 비과세요건을 갖춘 종전주택을 양도시는 비과세 받을수 있으나 ,

 

분양받은 아파트의 소유권 취득시기와 관련하여 다시한번 검토하여 봄이 타당할 것으로 판단됩니다.

 

답변이 되었으면하고, 기타 자세한 것은 서류를 준비하여 상담하심이 정확할 것 같습니다.